Οι Προοπτικές της Ελληνικής Αγοράς των Ακινήτων για το 2021

Από τη Φένια Ασμενιάδου – Ζούρα, Μεσίτρια.

Η τελευταία δεκαετία υπήρξε πολύ δύσκολη για την Ελλάδα. Μετα από μία πολυετή οικονομική κρίση, τρία Μνημόνια, μία γενναία αναδιάρθρωση χρέους και μία μεγάλη πολιτική περιπέτεια, φάνηκε ότι η Κοινωνία και η Οικονομία στέκονται στα πόδια τους. Αλλά ένας αστάθμητος παράγων, η πανδημία, σταμάτησε την ανάπτυξη και πάγωσε τις προοπτικές οικονομικής ανάκαμψης.

Όλοι οι κλάδοι της οικονομίας, και κυρίως ο τουριστικός, ο οποίος και αποτελεί τον κύριο τροφοδότη της, δέχτηκαν ένα σοβαρό πλήγμα. Μέσα σε αυτή την ζοφερή και δύσκολη κατάσταση, η αγορά ακινήτων ανέκαμψε απρόσμενα και «έσωσε την παρτίδα». Γιατί συνέβη αυτό άραγε και ποιες είναι οι προοπτικές της από δω και πέρα; Θα προσπαθήσω να απαντήσω στο δύσκολο ερώτημα, λαμβάνοντας υπόψη μου την γνωστή ρήση «οι προβλέψεις είναι ιδιαίτερα επισφαλείς, κυρίως όταν αναφέρονται στο μέλλον».

Βίλλα προς πώληση στο Παλιούρι, Χαλκιδικής

Η αγορά ακινήτων υπήρξε από τη δεκαετία του 1960 η ατμομηχανή της οικονομίας. Οι Ελληνες πίστεψαν στην ακίνητη περιουσία και επένδυσαν σε ακίνητα ένα μεγάλο μέρος του δαθέσιμου εισοδήματός τους. Η ατράνταχτη πεποίθηση ότι τα ακίνητα μόνο αυξάνουν σε αξία διαψεύστηκε οικτρά κατά την περίοδο 2008- 2015, οπότε και η σωρρευτική απομείωση αξιών των ελληνικών ακινήτων άγγιξε το 48%, σύμφωνα με μελέτη που εκπόνησε ο Σύνδεσμός Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδας το 2015. Έκτοτε οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν σταθερά, μαζί με τον όγκο των συναλλαγών.

Το 2018, το 80% των αγοραπωλησιών αφορούσε κατοικίες. Από αυτές, το 65% ήταν παλαιότερες κατασκευές, ηλικίας 25 ετών κατά μέσον όρο. Το δε 41% των αγοραστών επέλεγε διαμερίσματα 70-100τμ. Οι λόγοι ήταν πολλοί. Λόγω της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας, δεν υπήρχαν νέες κατασκευές. Οι τράπεζες είχαν σχεδόν κλείσει την στρόφιγγα του δανεισμού. Τέλος, το ΦΠΑ στις νέες οικοδομές επιβάρυνε την αγορά των νεόδμητων κατά 24%. Βασικός παράγοντας της αύξησης του ενδιαφέροντος και της ανόδου των αξιών, υπήρξε ο θεσμός της χορήγησης Χρυσής Βίζας σε αλλοδαπούς εκτός ΕΕ, με μόνη προϋπόθεση η αξία του αγοραζόμενου ακινήτου να είναι τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Η αξία αυτή κατέστησε την Ελλάδα ιδιαίτερα ανταγωνιστική έναντι των άλλων χωρών της ΕΕ που χορηγούν την αντίστοιχη βίζα, με αγορά ακινήτου 500.000 ευρώ. Η Χρυσή Βίζα δίνει το δικαίωμα στους αγοραστές ακινήτων τρίτων χωρών να εισέρχονται ελεύθερα στην ελληνική επικράτεια, οι ίδιοι και οι συγγενείς τους πρώτου βαθμού (σύζυγοι, ανήλικα τέκνα και γονείς) και να παραμένουν για διάστημα έως και πέντε ετών.

Κατοικία προς πώληση στη Χώρα Μυκόνου

Μία άλλη παράμετρος ήταν η αλματώδης αύξηση του ενδιαφέροντος για ακίνητα κατάλληλα για βραχυχρόνια μίσθωση, με κύριο φορέα το γνωστό σε όλους airbnb. Παλαιά και απαξιωμένα ακίνητα στα ιστορικά κέντρα Αθήνας – Θεσσαλονίκης αλλά και σε τουριστικούς προορισμούς, ανακαινίστηκαν, αναβαθμίστηκαν και μετατράπηκαν σε πολυπόθητο επενδυτικό προϊόν.  

Το 2019, ταυτόχρονα με την πολιτική αλλαγή, παρατηρήθηκε η επιστροφή των ξένων αγοραστών. Η νεοαποκτηθείσα εμπιστοσύνη στις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, ταυτόχρονα με την αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα και τις προαναγγελθείσες μεταρρυθμίσεις, προκάλεσαν μεγάλο ενδιαφέρον από επενδυτικά σχήματα από κάθε περιοχή της υφηλίου. Με τον νέο πτωχευτικό κώδικα και την απελευθέρωση των πλειστηριασμών ακινήτων με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, υπολογίστηκε ότι θα εισρεύσουν στην αγορά περίπου 200.000 ακίνητα. Τα εν λόγω ακίνητα είναι κυρίως οικιστικά, μικρής και μεσαίας επιφάνειας και σε μεσοαστικές περιοχές. Αυτά υπολογίζεται ότι θα απορριφθούν ταχύτατα από την αγορά. Τα ακίνητα πρώτης επιλογής, τα ονομαζόμενα prime properties, δεν είναι αυτής της κατηγορίας και οι τιμές τους δεν αναμένεται να επηρεαστούν από την εν λόγω απελευθέρωση.   

 Το 2020 ο πλανήτης κατελήφθη εξαπίνης από την πανδημία, η οποία διέκοψε βίαια όλη την οικονομική δραστηριότητα, ανατρέποντας κάθε κεκτημένη συνήθεια του σύγχρονου ανθρώπου. Η ταχύτατη ανταπόκριση του επιστημονικού τομέα, με την εφεύρεση των εμβολίων, αλλά και η περίφημη ανοσία της αγέλης που αναμένεται να επιτευχθεί ως το 2022, εξουδετερώνουν τον κίνδυνο γενικευμένων και μακροχρόνιων επιπτώσεων. Στην περίπτωση της Ελλάδας, η επιτυχημένη διαχείριση της υγειονομικής κρίσης, σε συνδυασμό με την προσδοκώμενη εισροή κεφαλαίων ύψους 32 δις από την ΕΕ, δημιουργεί νέες προοπτικές και προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον από κάθε γωνιά του πλανήτη.

 Μονοκατοικία προς πώληση στην Περαία, Θεσσαλονίκης

Οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων διαγράφονται λαμπρές. Θα αναφέρω επιγραμματικά τους λόγους που καθιστούν την πρόβλεψη αυτή, σχεδόν βεβαιότητα.  

Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, αλλά και η αυξημένη ζήτηση, έχουν οδηγήσει τις κατασκευαστικές εταιρείες να αναζητούν οικόπεδα και να ξεκινούν κατασκευές νέων ακινήτων. Το καλοκαίρι του 2020, η ΕΛΣΤΑΤ ανακοίνωσε αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας κατα 53,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Οι τράπεζες ανακάμπτουν και επιστρέφει ο τραπεζικός δανεισμός, ο οποίος συνεισφέρει στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στις ώριμες οικονομίες κατά 50%, σύμφωνα με διεθνείς μελέτες. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων βαίνουν μειούμενα. Ταυτόχρονα, οι διαθέσιμες αποταμιεύσεις των Ελληνων στις τράπεζες ξεπέρασαν τα 20 δις το 2021, ποσόν που αποτελεί ρεκόρ δεκαετίας.

Ο τοπικός πληθυσμός έχει συσσωρευμένη ανάγκη για αγορά κατοικίας, η οποία δεν εξυπηρετήθηκε για περισσότερο από μία δεκαετία. Η εργασία εξ αποστάσεως επιτείνει την επιθυμία για αγορά μεγαλύτερης κατοικίας, ακόμη και στην περιφέρεια των αστικών κέντρων. 

Μονοκατοικία προς πώληση στη Σιθωνία, Χαλκιδικής

Τα νέα μεγάλα τεχνικά έργα, όπως η εμβληματική ανάπλαση του Ελληνικού, τοποθετούν την Ελλάδα στον διεθνή επενδυτικό χάρτη. Η αξιοποίηση των ελληνικών λιμένων, η ενεργειακή συμφωνία με Ισραήλ και Αίγυπτο, η αναβάθμιση των 14 ελληνικών αεροδρομίων από την FRAPORT, η εξαγορά και αναβάθμιση του σιδηροδρομικού δικτύου από τους Ιταλούς,  η δρομολογημένη σύνδεση των νησιών με υδροπλάνα (θα λειτουργήσει ήδη από τον Σεπτεμβριο το πρώτο στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής), η αλματώδης ανάπτυξη του τουριστικού τομέα, το νέο εργατικό νομοσχέδιο, η σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα σε μεγάλα τεχνικά έργα, η περαιτέρω ανάπτυξη του οδικού δικτύου, όλα συνηγορούν στην βεβαιότητα αλματώδους ανάπτυξης.

Ο τουριστικός κλάδος, τα ξενοδοχεία αλλά και η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων πρόκειται να επιστρέψουν δριμύτεροι. Οι ξένοι αγοραστές και επενδυτές θεωρούν την Ελλάδα ασφαλή και επικερδή προορισμό, με τις τρέχουσες αξίες ακινήτων στην Αθήνα να την καθιστούν την φθηνότερη πρωτεύουσα της ΕΕ.   

Το υψηλό επίπεδο παροχής υπηρεσιών υγείας, που αποδείχτηκε με την διαχείριση της υγειονομικής κρίσης και ο ταχύς και οργανωμένος εμβολιασμός, προσφέρουν ένα ακόμη κίνητρο, πλέον του καλού κλίματος και του μεσογειακού τρόπου ζωής, προς τους συνταξιούχους του Ευρωπαικού Βορρά, ώστε να αναζητήσουν μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα.

Με το τέλος της πανδημίας, η επιστροφή στην ανάπτυξη θεωρείται βέβαιη, και μάλιστα σε υψηλούς ρυθμούς. Η πρόβλεψη για την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων είναι έντονα ανοδική.  Ενδεχομένως να μην καταφέρουμε να γίνουμε Δανία του Νότου, αλλά είναι πιθανόν να γίνουμε Φλόριντα της Ευρώπης.

Η Φένια Ασμενιάδου-Ζούρα γεννήθηκε στη Θεσσαλονίκη. Φοίτησε στη Γεωπονική Σχολή του ΑΠΘ με κατεύθυνση την Αρχιτεκτονική Τοπίου και σε ιδιωτική σχολή σχεδίου μόδας στο Παρίσι. Από το 1989 διατηρεί κτηματομεσιτικό γραφείο, με εξειδίκευση σε οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα στη Θεσσαλονίκη και σε παραθεριστικά ακίνητα στη Χαλκιδική, αλλά και σε άλλες περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος. Είναι πιστοποιημένη εκπαιδεύτρια επαγγελματιών κτηματομεσιτών από το Πανεπιστήμιο ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ Θεσσαλονίκης και έχει παρακολουθήσει σειρά σεμιναρίων αξιοποίησης, ανάπτυξης και εκτίμησης ακίνητης περιουσίας. Γνωρίζει Αγγλικά, Γαλλικά, Γερμανικά και Ρωσικά. Διετέλεσε Δημοτική Σύμβουλος στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης από το 2007 έως το 2010. Υπό την ιδιότητα αυτή, υπήρξε αντιπρόεδρος του Πολιτιστικού Κέντρου Δήμου Πανοράματος, όπου συντόνιζε την Λέσχη Βιβλίου Πανοράματος.